劉宗晟

農村資產盤活是激活農業農村發展內生動力、推tui進jin鄉xiang村cun振zhen興xing的de核he心xin抓zhua手shou，本ben文wen對dui農nong村cun資zi產chan盤pan活huo的de相xiang關guan政zheng策ce進jin行xing梳shu理li
，提ti煉lian盤pan活huo過guo程cheng中zhong各ge關guan鍵jian因yin素su，總zong結jie盤pan活huo模mo式shi並bing進jin行xing案an例li淺qian析xi
，擬ni為wei各ge地di政zheng府fu

、單位開展農村資產盤活工作提供參考。

一
、農村資產盤活相關政策梳理

我國農村資產盤活政策體係，以產權明晰為基礎、市場化改革為動力
、農民利益為核心
、法治保障為底線
、鄉村振興為目標，曆經漸進式演進，形成完整政策鏈條
，為資產從“靜態沉睡”向“動態增值”提供全方位支撐。

2016-2018年（起步期）：以農村集體產權製度改革為核心
，通過清產核資、股份量化夯實產權基礎，明確集體經營性建設用地增值收益分配規則。

2019-2020年（製度破冰期）：依托城鄉融合頂層設計與新修正《中華人民共和國土地管理法》
，打破集體經營性建設用地入市壁壘，確立“同權同價
、同等入市”原則。

2021-2022年（法律固化期）：《中華人民共和國鄉村振興促進法》將資產盤活納入法定任務，明確存量盤活、產業融合的實施路徑。

2024年：《中華人民共和國農村集體經濟組織法》出台，明確資產盤活的組織載體與經營路徑，實現法治升級。

2025-2026年（全麵規範期）：聚焦規範管理與風險防控，明確閑置農房、宅基地合規盤活方式，強化用途管製與風險管控。

表1 農村資產盤活相關重點政策一覽

二
、農村資產盤活的關鍵因素

農村資產按屬性可分為實體資產（閑置廠房、農房、農田水利設施等可直接流轉改造的有形資產）、經營權資產（土地經營權、集體資產經營權等可分離流轉的權益類資產）以及資源性資產（集體經營性建設用地、山林水域、古村落等依托自然稟賦的特色資源）等。農村資產相較於城區資產的主要核心區別在於：

1.資產屬性不同：城市以商業、工業等經營性資產為主，權屬清晰、流動性強
；農村以資源性
、集體性資產為主，權屬複雜
、流轉受限多。

2.主體能力不同：城市盤活主體多為專業社會資本

、大型國有企業
，運營專業能力較強
；農村核心主體是在政府統籌下的村級集體經濟組織以及地方國企，參與農村資產盤活的大型企業相對較少，因此普遍存在專業不足、人才匱乏等問題。

3.驅動邏輯不同：城市資產盤活以市場化為核心，盈利導向突出；農村需兼顧市場化與公益性，還要保障村民權益

、助力鄉村振興


，政策驅動性更強。

4.風險特征不同：城市風險集中於市場波動、運營管理
；農村除市場、運營風險外
，還麵臨產權糾紛
、政策調整、基層協調等特有風險
，防控難度更高。

因此
，在盤活農村資產時需著重關注產權、主體、運營
、風險四大核心因素，這四大因素相互關聯、缺一不可
，直接決定項目落地的可行性及盤活成效。

（一）產權明晰是前提

產權不明晰是農村資產長期“沉睡”的核心症結，也是社會資本參與的主要顧慮。農村資產類型複雜，涵蓋集體經營性資產、閑置宅基地
、集體建設用地、農田水利設施等，部分資產存在歸屬模糊、權屬爭議等問題，導致無法正常流轉、抵押、出租。隻有通過清產核資、產權登記、股份量化等方式，明確資產所有權、使用權、收益權歸屬，厘清集體經濟組織與成員、政府與集體的權責邊界，才能為資產盤活奠定基礎，降低投融資合作的產權糾紛風險。

（二）主體能力是核心

目前農村資產盤活往往是在地方政府的主推下，由農村集體經濟組織
、地方國有企業為核心實施主體開展相關工作
，但當前我國農村集體經濟組織存在發展不均衡的問題
，各地方的治理水平
、運營能力、市場化意識差異較大，參與各方都應著重關注以下兩點：一是地方治理水平
，若地方政府及村集體具備完善的決策
、運營、監督機製，能降低項目溝通協調成本
，防範運營風險
；若治理混亂則易導致項目停滯

、資產流失。二是收益分配機製，若為地方政府、村集體能共同參與的合理透明的分配方式，則能凝聚村民共識
，減少項目推進阻力。

（三）運營模式是關鍵

合適的運營模式是實現農村資產保值增值的核心路徑。不同類型的農村資產
、butongquyudeziyuanbingfu，shipeideyunyingmoshicunzaichayi

，mangmufuzhiyidaozhipanhuoshibai。liru
，jitijingyingxingjiansheyongdishihefazhanchanyeronghexiangmu
，xianzhinongfangshihegaizaoweiminxiu、養老驛站，農田水利設施適合采取托管運營模式。運營模式的選擇需結合資產特性
、區域產業基礎、市場需求等因素，兼顧公益性與市場化，既要符合政策導向，也要具備可持續的盈利能力
，這也是投融資項目成功的關鍵。

（四）風險防控是底線

農村資產盤活涉及政策
、市場、運營等多重風險

，風險防控是保障資產盤活可持續、投資安全的底線。政策風險方麵，需嚴格遵循農村資產流轉
、用途管製等政策要求
，避免違規操作導致項目停滯；市場風險方麵
，需充分調研市場需求，防範項目運營虧損、資產閑置回流等風險；運營風險方麵
，需完善財務監管、決策流程，防範資產流失
、債務違約等風險。對於社會資本而言
，建立完善的風險防控體係，是降低投資損失

、實現可持續回報的核心保障。

三
、農村資產盤活的主要模式及案例淺析

結合政策導向
、基層實操與投融資實踐，我國農村資產盤活形成四大主流運營模式，各模式適配不同資產、區域與市場需求，對應不同的投資門檻、風險水平和盈利空間，社會資本可結合自身實力與風險偏好進行選擇。

（一）資源發包與租賃模式

資源發包與租賃模式的核心邏輯是村集體作為資產所有權人，將閑置農田、林地、廠房等資產通過公開招標、競爭性談判等合規方式，發包或出租給經營主體，收取承包費或租金實現資產保值增值

，村級組織無需承擔複雜的運營管理職責。

操作流程：首先完成資產清產核資、產權登記與估值，確定合理的承包/租金標準；隨後通過村集體公示、鄉鎮政務平台發布流轉信息等公開方式
，明確期限、支付方式等核心要求；最後簽訂正式合同，明確權責邊界
、收益分配與違約責任，辦理備案手續。

適配場景：主要適合閑置農田
、林地、廠房、集體經營性建設用地等資產，尤其適配村級集體經濟組織運營能力薄弱的空殼村
、薄弱村。

投融資適配性：投資門檻低

、風險小、現金流穩定
，適配資金實力有限、fengxianpianhaodidezhongxiaoxingshehuiziben。zhutiketongguochangqichengbaohuozulinhuodewendingshouyi，yekezaiheguiqiantixiaduizichanjiandangaizaoshixianercizengzhi，hezuozhouqikelinghuosheding。

相關案例：某省A村閑置廠房盤活

• 盤活背景：A村地處城郊，交通便利但集體經濟薄弱，3棟合計約2000平方米老舊廠房長期閑置無收益，還需要支付維護費用。
• 操作路徑：完成資產清產核資、估值公示，限定用途為農產品加工、倉儲，經公開競選出租給本地優質農產品加工企業
  ，簽訂10年租賃合同（年租金20萬元
  ，每年遞增5%），村集體按“60%分村民
  、40%用於公益”的原則分配租金收益。
• 成效：村集體獲穩定租金，村民人均年增收800元
  
  ，帶動15人就業，實現三方共贏。

（二）股份合作模式

這zhe是shi深shen化hua農nong村cun集ji體ti產chan權quan製zhi度du改gai革ge的de核he心xin方fang向xiang，核he心xin邏luo輯ji是shi村cun集ji體ti通tong過guo清qing產chan核he資zi將jiang集ji體ti經jing營ying性xing資zi產chan量liang化hua為wei股gu權quan分fen配pei給gei村cun民min
，同tong時shi引yin入ru社she會hui資zi本ben、農業龍頭企業等以資金、技術、運營能力入股，共同組建股份合作企業或合作社，按股權比例分享收益、分擔風險，實現集體資產與社會資本的深度融合。

操作要點：第一步完成資產量化，開展清產核資與價值評估，公平公開確定村民股權比例並發放股權證書；第二步嚴格篩選合作方，重點考察其資金實力
、運營能力、行業經驗與誠信資質；第三步合理設計股權比例，建立完善的法人治理
、運營管理、收益分配與風險分擔機製
，確保運營透明規範。

適配場景：主要適合集體經營性資產規模較大、資源稟賦較好、具備產業發展基礎的村莊，如擁有特色產業基地、集體建設用地、旅遊資源的村莊，適配發展鄉村旅遊、農產品加工等規模化產業化項目。

投融資適配性：適合資金實力雄厚、具備專業運營能力、風險偏好適中的農業龍頭企業、專zhuan業ye投tou資zi機ji構gou等deng主zhu體ti。通tong過guo股gu權quan合he作zuo可ke整zheng合he集ji體ti資zi產chan資zi源yuan，降jiang低di前qian期qi投tou入ru成cheng本ben
，同tong時shi還hai可ke借jie助zhu自zi身shen產chan業ye資zi源yuan提ti升sheng項xiang目mu盈ying利li水shui平ping
，獲huo得de長chang期qi穩wen定ding的de股gu權quan收shou益yi
，並bing享xiang受shou國guo家jia政zheng策ce扶fu持chi降jiang低di投tou資zi成cheng本ben。

相關案例：某省B村集體經營性資產盤活

• 盤活背景：B村位於鄉村旅遊示範帶，擁有50畝集體經營性建設用地、300畝特色果園
  ，產業基礎較好但資產分散運營，價值未充分發揮。2023年該村完成資產股份量化
  ，引入社會資本采用“村集體+企業+村民”股份合作模式，打造鄉村旅遊綜合體。
• 操作路徑：資產估值800萬元量化為股權分給村民
  ，引入鄉村旅遊龍頭企業入股（占比40%），村集體以資產入股占股40%
  ，村民占股20%
  ，共同組建股份合作企業並打造鄉村旅遊綜合體，同時爭取到政策扶持資金100萬元。
• 成效：項目年營業額800萬元，年淨利潤200萬元，村集體年分紅80萬元，村民人均年分紅2萬元，較以往增收60%
  ；帶動50餘名村民就業，其中脫貧戶8名，推動當地鄉村旅遊產業升級。

（三）資產改造與產業融合模式

這是當前農村資產盤活中最具潛力、盈利空間最大的模式，核心邏輯是聚焦閑置農房、老舊廠房、廢(fei)棄(qi)校(xiao)舍(she)等(deng)具(ju)備(bei)改(gai)造(zao)潛(qian)力(li)的(de)資(zi)產(chan)，通(tong)過(guo)合(he)規(gui)改(gai)造(zao)升(sheng)級(ji)完(wan)善(shan)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)，結(jie)合(he)區(qu)域(yu)產(chan)業(ye)基(ji)礎(chu)與(yu)市(shi)場(chang)需(xu)求(qiu)
，推(tui)動(dong)資(zi)產(chan)盤(pan)活(huo)與(yu)鄉(xiang)村(cun)產(chan)業(ye)深(shen)度(du)融(rong)合(he)，發(fa)展(zhan)民(min)宿(xiu)、鄉村旅遊、生態康養
、鄉村文創等產業，實現閑置資產的多元增值。

操作要點：首先結合區域資源稟賦
、市場需求與政策導向，精準定位資產改造方向與產業布局
，避免盲目改造；其次嚴格遵循鄉村規劃
、土地用途管製等政策，辦理改造審批手續，注重保留鄉村特色，完善配套服務
；最後引入專業運營團隊

，負責項目策劃


、宣傳與管理，打造特色品牌並拓展市場渠道，同時建立合理的收益分配機製，兼顧各方權益。

適配場景：主要適合閑置農房、老舊廠房
、集體建設用地等具備改造潛力的資產，尤其適配生態環境優越、交通便利、具備特色文化或產業基礎的山區生態村、城郊特色村、曆史文化村落。

投融資適配性：適合產業運營能力強、資金實力雄厚、風險偏好高的專業運營企業、文旅投資機構等主體。該模式前期改造投入較大
、回收周期較長
，但政策扶持力度大
、盈利模式多元化，長期盈利空間廣闊，既能實現資產增值，也能獲得良好的社會效益。

相關案例：某省C村閑置農房盤活

• 盤活背景：C村位於山區，生態優越
  ，有20棟閑置傳統民居，具備發展鄉村旅遊的優勢，但交通不便
  ，產業基礎薄弱、農房長期破敗貶值。2024年該村依托政策，采用資產改造與產業融合模式盤活閑置農房
  ，發展高端民宿。
• 操作路徑：精準定位城市居民休閑度假、生態康養目的地，策劃“民宿+鄉村體驗”項目；在爭取到財政扶持50萬元的同時引入專業民宿運營企業
  ，企業投入150萬元負責改造與運營
  
  ；按“村集體30%、企業60%、村民10%”分配收益，村民還可通過房屋出租
  、務工獲得額外收入
  ；線上線下推廣打造特色民宿品牌。
• 成效：民宿年接待遊客2萬餘人次
  
  ，年收益150萬元，村集體年增收45萬元，擺脫空殼村困境
  ；村民人均年增收5萬元
  ，帶動20名村民就業
  ，實現閑置農房的多元增值。

（四）托管運營模式

這是針對村級集體經濟組織運營能力薄弱、專業人才匱乏推出的輕量化
、專業化模式，核心邏輯是村集體作為資產所有權人，將農田水利設施、產業基地、閑置廠房等資產委托給具備專業資質的托管方
，由托管方負責日常運營
、維護與增值，村集體負責監管與權益保障，雙方按約定比例分配收益，托管方收取一定服務費。

操作要點：一是嚴格篩選托管方
，考察其運營資質、經驗
、信譽與風控能力，簽訂正式托管合同
，明確托管範圍
、期限、運營目標與收益分配比例；二是村集體建立常態化監管機製，定期核查運營、資產維護與財務收支情況


，保障集體資產安全；三是按照合同約定
，明確收益分配的時間、比例與方式
，確保收益足額及時發放。

適配場景：主要適合村級集體經濟組織運營能力薄弱的村莊，適配資產包括農田水利設施、規模化產業基地、閑置廠房等
，是薄弱村資產盤活的優選模式。

投融資適配性：適合具備專業運營能力、風險偏好低的專業運營機構、nongyefuwuqiyedengzhuti。gaimoshishuyuqingzichanyunying，wuxuchengdandaguimoqianqizichantouru
，ketongguotuoguanfuwufeiheshouyifenchenghuodewendingxianjinliu

，fengxianxiangduijiaodi
，keshixiancunjiti、村民、托管方三方共贏。

相關案例：某省D村農田及水利設施盤活

• 盤活背景：D村為集體經濟薄弱村，運營能力不足，擁有連片農田600畝及配套水利設施，農戶分散經營效益低，水利設施閑置失修
  ，村集體無穩定收入。
• 操作路徑：完成資產清產核資、產權登記，篩選專業運營機構作為托管方
  ，簽訂5年托管合同
  ，村集體成立監管小組
  ，定期核查農田種植、水利設施維護情況；托管方負責農田規模化種植、水利設施運維，按“托管服務費8%+收益分成10%”獲取回報，村集體與村民按7:3比例分配剩餘收益，同時爭取政策補貼完善設施。
• 成效：實現農田規模化種植，水利設施高效利用，村集體年增收30萬元，村民人均年增收600元，帶動30人就近務工。

四、總結

農村資產盤活是激活農村內生動力
、推進鄉村振興的重要舉措
，目前政策層麵已形成完整體係。未來，隨著政策的進一步落地，農村資產盤活的路徑將更多元、運營更規範，有望吸引更多社會資本參與，形成“政策引導

、市場主導
、村集體參與、村民共享、資本賦能”的(de)發(fa)展(zhan)格(ge)局(ju)。社(she)會(hui)資(zi)本(ben)需(xu)精(jing)準(zhun)把(ba)握(wo)政(zheng)策(ce)導(dao)向(xiang)，結(jie)合(he)自(zi)身(shen)優(you)勢(shi)參(can)與(yu)農(nong)村(cun)資(zi)產(chan)盤(pan)活(huo)
，在(zai)助(zhu)力(li)鄉(xiang)村(cun)振(zhen)興(xing)的(de)同(tong)時(shi)實(shi)現(xian)自(zi)身(shen)可(ke)持(chi)續(xu)發(fa)展(zhan)，最(zui)終(zhong)實(shi)現(xian)村(cun)集(ji)體(ti)、村民、社會資本的三方共贏。