當前房地產市場正經曆著顯著的變化並麵臨多方麵的挑戰。受政策調控

、金jin融rong環huan境jing以yi及ji土tu地di供gong應ying等deng因yin素su的de影ying響xiang，房fang地di產chan市shi場chang供gong需xu關guan係xi也ye呈cheng現xian出chu動dong態tai變bian化hua
，在zai一yi線xian城cheng市shi和he熱re點dian區qu域yu，土tu地di價jia格ge高gao漲zhang，導dao致zhi房fang價jia居ju高gao不bu下xia；而(er)部(bu)分(fen)三(san)四(si)線(xian)城(cheng)市(shi)和(he)縣(xian)城(cheng)則(ze)存(cun)在(zai)房(fang)地(di)產(chan)庫(ku)存(cun)積(ji)壓(ya)的(de)問(wen)題(ti)
，去(qu)庫(ku)存(cun)任(ren)務(wu)依(yi)然(ran)艱(jian)巨(ju)。房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)周(zhou)期(qi)性(xing)調(tiao)整(zheng)的(de)特(te)征(zheng)愈(yu)發(fa)明(ming)顯(xian)
，投(tou)資(zi)者(zhe)和(he)開(kai)發(fa)商(shang)需(xu)要(yao)更(geng)加(jia)審(shen)慎(shen)地(di)判(pan)斷(duan)市(shi)場(chang)走(zou)勢(shi)。

在政策支持和市場需求的引導下，存量住房轉型為保租房的模式應運而生。保租房
，即保障性租賃住房，是指限定建築麵積、租金和準入條件且享受政府給予土地、財稅、金融等優惠政策的租賃住房
，主要保障符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體。保障性租賃住房的房源主要通過新建、xiangmupeijianhecunliangpanhuosanzhongfangshichouji。qizhong，cunliangpanhuozhuyaoshijiangfuhetiaojiandejuzhucunliangfangwugaizaozuoweibaozhangxingzulinzhufang，huojiangxianzhihuodixiaoliyongdefeijuzhucunliangfangwugaijianchengbaozhangxingzulinzhufang。

cunliangzhufangzhuanxingweibaozufangdexinqushibujinyouzhuyujiejuezhongdishouruquntidezhufangwenti，huanjieshangpinfangdequhuayali
，chengweilianjiezhufangxuqiuyugongyingdezhongyaoqiaoliang
，yeshizhengfuhongguantiaokongfangdichanshichang
、促進社會公平與和諧、提高社會利用效率的重要舉措。

針對保租房，國家和地方政府近年來出台了一係列扶持政策，為存量住房轉型為保租房提供了強有力的支持和激勵。

相關優惠政策主要體現在土地管理、財政補貼
、能源費用、稅收、融資、審批等方麵
，這些政策有效地降低了存量住房轉型為保租房的經濟壓力
，提高了項目的可行性
，具體優惠政策如下：

一yi係xi列lie政zheng策ce紅hong利li使shi得de保bao租zu房fang市shi場chang得de以yi快kuai速su發fa展zhan
，這zhe既ji可ke以yi滿man足zu中zhong低di收shou入ru居ju民min家jia庭ting的de住zhu房fang需xu求qiu
，擴kuo大da住zhu房fang消xiao費fei
，還hai可ke以yi改gai善shan住zhu房fang供gong應ying結jie構gou，有you效xiao平ping抑yi房fang價jia。同tong時shi，保bao租zu房fang市shi場chang的de興xing起qi也ye為wei相xiang關guan產chan業ye鏈lian帶dai來lai了le商shang機ji
，如ru建jian築zhu設she計ji
、施工
、物業管理等。

zhengfuzhudaodedaguimobaozhangxingyongfangjianshe，yiminshengweidaoxiang，keyigeijixingfazhandefangdichanshichangjiangwen
，yindaoshehuitouzifangxiang，guligengduoqiyehezibentourushitijingjihekejichuangxin。

第七次全國人口普查數據顯示，與2010年相比，全國城鎮人口增加23642萬人，城鎮人口比重上升14.21個百分點；全國人戶分離人口49276萬，增長88.52%
，表明我國租房人口數量也在快速增長。隨著人口流入城市，新市民、青年人對住房的需求持續增加，而其購房能力有限因此更加依賴租賃市場
，再加上保租房租金不得超過同地域、同品質市場平均租金的90%，新市民、青年人這類階段性住房困難人群對保租房的需求日益旺盛。

政策推動下，全國各地保障性租賃住房加速籌建，國家統計局發布的2023年國民經濟和社會發展統計公報顯示
，2023年全國保障性租賃住房開工建設和籌集213萬套（間），超額完成了既定年度目標
，這表明保租房的市場規模正在不斷擴大。

雖然政府大力推動對保租房的建設和籌集以增加市場供應
，但由於土地供應、資zi金jin籌chou措cuo等deng方fang麵mian的de限xian製zhi，保bao租zu房fang的de供gong應ying速su度du仍reng然ran無wu法fa滿man足zu快kuai速su增zeng長chang的de市shi場chang需xu求qiu，尤you其qi是shi在zai一yi些xie大da城cheng市shi和he人ren口kou密mi集ji地di區qu
，保bao租zu房fang的de供gong需xu矛mao盾dun更geng加jia突tu出chu，保bao租zu房fang市shi場chang有you望wang迎ying來lai更geng廣guang闊kuo的de發fa展zhan空kong間jian。

存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)轉(zhuan)型(xing)為(wei)保(bao)租(zu)房(fang)是(shi)滿(man)足(zu)市(shi)場(chang)需(xu)求(qiu)的(de)有(you)效(xiao)途(tu)徑(jing)。通(tong)過(guo)改(gai)造(zao)和(he)利(li)用(yong)現(xian)有(you)存(cun)量(liang)住(zhu)房(fang)，可(ke)以(yi)快(kuai)速(su)增(zeng)加(jia)保(bao)租(zu)房(fang)的(de)供(gong)應(ying)量(liang)，從(cong)而(er)緩(huan)解(jie)市(shi)場(chang)供(gong)需(xu)矛(mao)盾(dun)。這(zhe)種(zhong)轉(zhuan)型(xing)不(bu)僅(jin)可(ke)以(yi)提(ti)高(gao)住(zhu)房(fang)資(zi)源(yuan)的(de)利(li)用(yong)效(xiao)率(lv)，還(hai)可(ke)以(yi)為(wei)政(zheng)府(fu)節(jie)約(yue)大(da)量(liang)的(de)建(jian)設(she)成(cheng)本(ben)，能(neng)帶(dai)來(lai)顯(xian)著(zhu)的(de)經(jing)濟(ji)效(xiao)益(yi)。

對於投資者而言，雖然租金可能低於市場價，但保租房的需求穩定且租期較長，其政府指導定價、規範的申請流程
、線上線下相結合
、定(ding)向(xiang)配(pei)租(zu)與(yu)市(shi)場(chang)化(hua)管(guan)理(li)相(xiang)結(jie)合(he)的(de)出(chu)租(zu)方(fang)式(shi)，既(ji)能(neng)保(bao)障(zhang)價(jia)格(ge)合(he)理(li)又(you)能(neng)有(you)效(xiao)對(dui)接(jie)有(you)需(xu)求(qiu)的(de)租(zu)戶(hu)，因(yin)此(ci)可(ke)以(yi)為(wei)投(tou)資(zi)者(zhe)提(ti)供(gong)穩(wen)定(ding)的(de)收(shou)入(ru)來(lai)源(yuan)。對(dui)於(yu)租(zu)戶(hu)而(er)言(yan)，保(bao)租(zu)房(fang)的(de)租(zu)金(jin)相(xiang)對(dui)較(jiao)低(di)，可(ke)以(yi)減(jian)輕(qing)他(ta)們(men)的(de)經(jing)濟(ji)負(fu)擔(dan)、提高生活質量。對於整個社會而言
，保租房的建設和運營可以帶動相關產業的發展，如建築
、裝修


、物業管理等，從而創造更多的就業機會和經濟效益。

（一）實施步驟和策略

存量房屋改造或納管，主要包括企事業單位的存量住房
、城中村住房
、未wei售shou商shang品pin房fang以yi及ji個ge人ren住zhu房fang等deng，各ge地di因yin城cheng施shi策ce
，選xuan擇ze不bu同tong的de方fang式shi籌chou集ji保bao租zu房fang房fang源yuan。通tong過guo合he理li的de規gui劃hua設she計ji，這zhe些xie閑xian置zhi的de商shang品pin房fang可ke以yi被bei改gai造zao為wei保bao障zhang性xing住zhu房fang，從cong而er盤pan活huo存cun量liang資zi產chan
，提ti升sheng住zhu房fang保bao障zhang水shui平ping，滿man足zu中zhong低di收shou入ru群qun體ti住zhu房fang需xu求qiu。

存量房屋改造為保租房的項目是一個涵蓋多個關鍵環節的係統性過程：

項目的申請和審批有“納保”和“改建”兩種方式：“納保”指經政府同意後，項目納入保障性租賃住房年度建設籌集計劃，並取得保障性租賃住房項目認定書

，繼而享受國家政策優惠的過程
；“改建”指實施主體按照有關要求將現有存量建築裝修改建為保障性租賃住房的過程。流程具體如下圖（以北京市為例）：

圖片來源：微信公眾號中倫文德律師事務所

（二）案例經驗

以下是一些具有代表性的保障性租賃住房項目案例及其特點和經驗：

1
、深圳安居保障性租賃住房REITs項目

深圳安居保障性租賃住房REITs項目涉及四個位於深圳市核心區域或地段的保障性租賃住房項目
，包括安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館
，這些項目的建築麵積合計為13.47萬平方米，項目收益主要來源於保障性租賃住房、配套商業設施及配套停車場的租金收入。

該項目是國家發展改革委公布的24個盤活存量資產擴大有效投資典型案例之一。項目通過發行REITs（房地產投資信托基金）的方式進行融資和運營

，成功地盤活了存量資產，將其轉化為保障性租賃住房；擴大了有效投資，為深圳市的保障性租賃住房市場注入了新的活力，也為保障性住房建設提供了新的融資渠道。

2
、安居·樂築（億潤店）項目

安居·樂築（億潤店）項xiang目mu由you西xi安an市shi安an居ju建jian設she管guan理li集ji團tuan有you限xian公gong司si收shou購gou社she會hui存cun量liang閑xian置zhi房fang屋wu改gai建jian而er成cheng，是shi西xi安an市shi首shou個ge麵mian向xiang社she會hui開kai放fang的de租zu賃lin住zhu房fang項xiang目mu，位wei於yu西xi郊jiao，經jing過guo8個月籌備後開業。項目精準定位，針對新市民、青qing年nian人ren的de品pin質zhi化hua住zhu房fang需xu求qiu，提ti供gong了le多duo種zhong戶hu型xing選xuan擇ze，並bing配pei備bei了le完wan善shan的de家jia具ju家jia電dian和he公gong共gong服fu務wu設she施shi。通tong過guo引yin入ru知zhi名ming公gong寓yu運yun營ying機ji構gou進jin行xing聯lian合he運yun營ying，提ti供gong了le專zhuan業ye化hua的de管guan家jia服fu務wu和he智zhi能neng化hua的de管guan理li係xi統tong，極ji大da提ti升sheng了le客ke戶hu的de入ru住zhu體ti驗yan和he便bian利li性xing。

3、餘姚市朗霞街道餘姚中國裘皮產業園租賃住房項目

餘(yu)姚(yao)市(shi)朗(lang)霞(xia)街(jie)道(dao)的(de)餘(yu)姚(yao)中(zhong)國(guo)裘(qiu)皮(pi)產(chan)業(ye)園(yuan)中(zhong)部(bu)分(fen)房(fang)屋(wu)出(chu)現(xian)了(le)低(di)效(xiao)使(shi)用(yong)的(de)情(qing)況(kuang)，為(wei)了(le)有(you)效(xiao)利(li)用(yong)這(zhe)些(xie)房(fang)屋(wu)資(zi)源(yuan)，餘(yu)姚(yao)市(shi)決(jue)定(ding)將(jiang)其(qi)改(gai)建(jian)為(wei)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)，項(xiang)目(mu)提(ti)供(gong)房(fang)源(yuan)1060套（間）


，成功盤活低效資源的同時有效緩解了新市民和新青年的住房困難。

該項目作為浙江省2023年(nian)度(du)保(bao)障(zhang)性(xing)租(zu)賃(lin)住(zhu)房(fang)的(de)典(dian)型(xing)案(an)例(li)
，體(ti)現(xian)了(le)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)與(yu)保(bao)障(zhang)性(xing)住(zhu)房(fang)結(jie)合(he)的(de)新(xin)模(mo)式(shi)，既(ji)解(jie)決(jue)了(le)員(yuan)工(gong)住(zhu)宿(xiu)問(wen)題(ti)，又(you)促(cu)進(jin)了(le)產(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)的(de)綜(zong)合(he)發(fa)展(zhan)，為(wei)其(qi)他(ta)保(bao)租(zu)房(fang)項(xiang)目(mu)和(he)房(fang)產(chan)租(zu)賃(lin)企(qi)業(ye)提(ti)供(gong)了(le)可(ke)複(fu)製(zhi)、可借鑒的建設運營經驗。

4
、高新火炬創新中心濱江青居項目

該項目是杭州市濱江區一個成功的存量住房轉變為保租房的案例，項目總建築麵積16930平方米，其中16750平方米被改造為保租房，共計提供331套房源。通過有效利用原有的非居住存量房屋，不僅緩解了新青年
、新市民的住房壓力，還促進了資源的合理利用
，展現了存量住房轉變為保租房的可行性與社會效益。

這些案例共同展示了存量住房轉變為保租房的多維度實踐路徑：通過金融創新（如REITs發行）解決資金問題，政策引導拓寬房源來源，以及利用財政和金融支持降低改造成本。這些措施不僅有助於緩解大城市住房緊張狀況
、提(ti)升(sheng)住(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)水(shui)平(ping)，還(hai)促(cu)進(jin)了(le)房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)的(de)健(jian)康(kang)穩(wen)定(ding)發(fa)展(zhan)，體(ti)現(xian)了(le)政(zheng)府(fu)與(yu)市(shi)場(chang)協(xie)同(tong)推(tui)進(jin)住(zhu)房(fang)保(bao)障(zhang)體(ti)係(xi)改(gai)革(ge)的(de)智(zhi)慧(hui)
，為(wei)其(qi)他(ta)地(di)區(qu)提(ti)供(gong)了(le)可(ke)借(jie)鑒(jian)的(de)經(jing)驗(yan)，有(you)助(zhu)於(yu)推(tui)動(dong)全(quan)國(guo)範(fan)圍(wei)內(nei)保(bao)租(zu)房(fang)體(ti)係(xi)的(de)建(jian)設(she)和(he)完(wan)善(shan)。

（三）項目實施的要點

1
、資金來源

政府補助資金及專項債券、社會資本參與、金融機構貸款以及企業自籌資金是主要的資金來源。

（1）政府補助資金及專項債券

《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號文）提出：duifuhetiaojiandebaozhangxingzhufangxiangmu，zhongyangtongguoxianyouzijinanpaiqudaoshidanggeiyubuzhu。jiangfuhetiaojiandebaozhangxingzhufangxiangmunarudifangzhengfuzhuanxiangzhaiquanzhichifanwei。zhichiliyongzhufanggongjijinxiangjiaocunzhigongfafanggoumaibaozhangxingzhufangdegerenzhufangdaikuan，zaiquebaodaikuanzijinanquandeqiantixia，zaichengquchangzhurenkou300萬以上的大城市試點利用住房公積金發放保障性住房開發貸款。

財政部
、住房城鄉建設部關於印發《中央財政城鎮保障性安居工程補助資金管理辦法》的通知（財綜〔2024〕15號）提出：補助資金支持範圍包括住房保障，主要用於支持配租型保障性住房（公共租賃住房
、保障性租賃住房）籌集（新建
、購買、改建、改造等）。

（2）社會資本參與

社會資本可以通過投資、合作等方式參與存量住房改造為保租房的項目，從而提供必要的資金支持。

例如
，2022年成功發行了4支保障房REITs（不動產投資信托基金）
，其中規模最大的產品達到了30.5億元。這種方式有助於吸引更多的社會資本投入保租房建設
，可以為保障性租賃住房提供長期穩定的資金來源。

（3）金融機構貸款

銀行等金融機構可以提供住房租賃貸款資金，支持存量住房的購買和改造。2024年5月，中國人民銀行宣布擬設立3000億元保障性住房再貸款
，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再貸款利率1.75%
，期限1年，可展期4次，最長使用期限不超過5年，政策實施至2027年末。發放對象包括國家開發銀行
、政策性銀行、國有商業銀行

、郵政儲蓄銀行、股份製商業銀行等21家全國性銀行

，銀行按照自主決策、風險自擔原則發放貸款。

PSL（抵押補充貸款），是一種由中央銀行提供的政策性貸款，可用於支持特定領域的建設和發展。2023年12月
，中國人民銀行重啟PSL投放3500億元，2024年1月再次投放PSL 1500億元，為保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造“三大工程”提供低成本的資金支持。

2、明確資金申請的相關要求

存量房屋用作保租房申請資金應滿足資金申請的相關要求。例如
，在申請租賃住房購置類貸款時，需要滿足以下條件：

（1）收購主體規範、收購過程規範。買賣雙方盡量不得為關聯企業。

（2）買方購買存量房屋用作保租房租賃需證明其具備運營能力。

（3）項目產權清晰，已達到出售條件
，存量商品房戶型麵積合適
、價格合適、位置合適。

（4）新建普通商品住宅須滿足當地政府的住宅銷售要求，獲得“四證”等許可文件；二手房屋須取得合法有效的不動產權證書。

（5）資本金（首付款）比例不低於購房款或評估價值（二者取其低）的20%；購買商業用房用作保障性租賃住房的
，資本金（首付款）比例按當地政策要求執行。

（6）貸款到期日須早於房屋所有權等不動產權的使用權利終止日。

3、項目自身的平衡

shixiancunliangzhufanggaibaozufangxiangmuzijinzipingheng，jiyaoyikaozhengfudezhengcefuchi
，yeyilaiyushichanghuayunzuodelinghuoxinghechuangxinxing，tongshijiaqiangchengbenkongzhiheyunyingguanli
，yiquebaoxiangmudecaiwujiankanghekechixufazhan：

（1）科學規劃與選址：項目應選擇在人口密集、租賃需求旺盛的區域
，確保改造後的房源地理位置優越，易於吸引租戶
，能快速出租，產生穩定現金流。

（2）政府政策支持與激勵：利用政府提供的財政補貼、稅收減免、低息貸款等優惠政策和資金支持
，降低改造成本和運營成本。

（3）市場調研與定位：通(tong)過(guo)提(ti)供(gong)多(duo)樣(yang)化(hua)的(de)租(zu)賃(lin)產(chan)品(pin)和(he)服(fu)務(wu)，提(ti)高(gao)運(yun)營(ying)效(xiao)率(lv)，及(ji)時(shi)響(xiang)應(ying)租(zu)戶(hu)需(xu)求(qiu)
，提(ti)升(sheng)租(zu)戶(hu)滿(man)意(yi)度(du)和(he)續(xu)租(zu)率(lv)
，降(jiang)低(di)空(kong)置(zhi)率(lv)，增(zeng)加(jia)項(xiang)目(mu)的(de)吸(xi)引(yin)力(li)和(he)競(jing)爭(zheng)力(li)。

（4）探索增值收入來源：除了基本的租金收入外
，項目還可以通過提供增值服務的收費，如物業費

、車位費、電梯廣告費、社區服務、商業配套等，創造額外的收入來源。

保租房市場的未來發展需要政策
、市場、技術及資金等多方麵的協同努力，通過盤活存量土地和房屋資源籌建保租房的方式，能夠經濟合理地構建一個更加健康、可持續的租賃住房體係，更好地適應和滿足社會對租賃住房的多樣化需求，推動房地產市場的健康發展。