深圳市土地整備利益統籌模式淺析及案例分析

深圳市土地整備利益統籌模式淺析及案例分析

唐歡
、齊一葦

土tu地di整zheng備bei利li益yi統tong籌chou是shi深shen圳zhen市shi特te有you的de土tu地di開kai發fa模mo式shi，涉she及ji深shen圳zhen特te區qu四si十shi餘yu年nian高gao速su發fa展zhan帶dai來lai的de諸zhu多duo城cheng中zhong村cun曆li史shi遺yi留liu問wen題ti以yi及ji各ge類lei複fu雜za特te殊shu的de土tu地di性xing質zhi。

《深圳市土地整備利益統籌項目管理辦法》第2條規定，“本辦法適用於以原農村集體經濟組織繼受單位及其成員實際掌控用地為主要實施對象的土地整備利益統籌項目”。“原農村集體經濟組織繼受單位及其成員” 也即城中村的村集體及村民
，現稱社區及社區居民。土地整備利益統籌項目地塊原為農村集體土地，後來因征地、村級組織撤銷等原因被納入城市規劃範疇，但由於征地補償手續尚未完善等曆史遺留問題，土地仍實質掌控在村集體或村民手中。[1] 這些土地具體包括原農村集體經濟組織繼受單位已落地確權的合法用地（含已取得房地產證、土地使用權出讓合同
、非農建設用地批複

、征地返還用地批複

、農村城市化曆史遺留違法建築確認決定書、舊屋村範圍認定批複的用地等）以及未完善征（轉）地補償手續的土地。而利益統籌項目就是要通過統籌政府、社區和相關土地、房屋權益人的利益

，將項目土地轉化為國有建設用地，從而實現其利用效能的最大化。

同時需注意，利益統籌項目要求項目範圍內至少有一塊3000平方米以上集中成片的未完善征（轉）地di補bu償chang手shou續xu規gui劃hua建jian設she用yong地di
，不bu滿man足zu該gai要yao求qiu的de話hua無wu法fa將jiang項xiang目mu納na入ru全quan市shi土tu地di整zheng備bei年nian度du計ji劃hua的de利li益yi統tong籌chou項xiang目mu目mu錄lu當dang中zhong
，也ye就jiu無wu法fa推tui動dong項xiang目mu實shi施shi。

一、運作流程

利益統籌項目按照“政府主導、社區主體、社會參與”的原則，綜合考慮項目範圍內未完善征（轉）地補償手續用地和原農村集體經濟組織繼受單位合法用地，通過規劃
、土地、資金、產權等統籌手段，完成整備範圍內土地確權，一攬子解決曆史遺留問題
，實現政府
、原農村集體經濟組織繼受單位及相關權益人多方共贏，促進社區轉型發展。具體流程為：

（1）在村股份公司與政府“算大賬”層ceng麵mian
，政zheng府fu對dui村cun集ji體ti土tu地di進jin行xing確que權quan，通tong過guo用yong地di規gui劃hua合he理li安an排pai項xiang目mu留liu用yong地di功gong能neng及ji麵mian積ji，並bing撥bo付fu土tu地di整zheng備bei金jin作zuo為wei村cun股gu份fen公gong司si後hou續xu合he作zuo開kai發fa的de啟qi動dong資zi金jin

；

（2）在村股份公司與相關權益人“算細賬”層麵

，村股份公司協同市場主體（即開發商）與原始權益人（即村民等）簽(qian)訂(ding)三(san)方(fang)拆(chai)遷(qian)補(bu)償(chang)協(xie)議(yi)。開(kai)發(fa)商(shang)負(fu)責(ze)對(dui)集(ji)體(ti)物(wu)業(ye)和(he)村(cun)民(min)個(ge)人(ren)產(chan)權(quan)給(gei)予(yu)貨(huo)幣(bi)補(bu)償(chang)或(huo)實(shi)物(wu)安(an)置(zhi)
，從(cong)而(er)確(que)保(bao)權(quan)益(yi)人(ren)相(xiang)關(guan)權(quan)益(yi)

，實(shi)現(xian)整(zheng)備(bei)範(fan)圍(wei)內(nei)全(quan)麵(mian)征(zheng)轉(zhuan)清(qing)拆(chai)；

（3）留用土地由開發商和村股份公司合作開發，開發商補繳地價後負責項目範圍的征地拆遷、土地平整以及留用地的開發建設、wuyeyunyingheshangpinfangxiaoshoudeng，ercungufengongsikeanzhaoliuyongditudijiazhizhanbicanyukaifashouyifencheng。feiliuyongdiquanbuyijiaozhengfuguanli，zuoweizhengfuchubeiyongdi

，houxukeyongyujichusheshijianshehuotudichurang。

二、與傳統模式的對比

1.與房屋征收模式的對比

tongchang
，quanguofanweidetudikaifamoshidaduoshijiyuzhengfuquanquanfuzedezhengshoumoshi，jiyouzhengfuduitudishishizhengshoubinggeiyubeizhengshourenshiwuhuohuobibuchang，zhihoujiangtudichuranghuozhijieguihuajichusheshijianshe。

根據《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》，yingonggongliyixuyaokeyouzhengfushishizhengshoubinggeiyubeizhengshourenchanquantiaohuanhuohuobibuchang。shenzhenfangwuzhengshouzhengceyijumingque，youqiangzhishouduandoudi。ranerzhengceduicunminshenfen、房屋產權及麵積要求嚴格，補償標準偏低，往往為“一錘子買賣”而缺乏可持續性收入
，導致被征收人支持意願較低
，協商難度較大。另一方麵政府需全權承擔高額安置補償費用，財政資金壓力較大。

xiangbichuantongdefangwuzhengshoumoshi，liyitongchoumoshizhongzhengfujinxuchengdanshaoliangtudizhengbeizijin，erbeizhengshourendeanzhibuchangfeiyongyoushichangzhutichengdan
，caizhengzijinyalijiaoxiao。cunjitikehuodeliuyongdi，canyukechixujingyingshouyifencheng，haiqian“紅本”商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)，居(ju)民(min)支(zhi)持(chi)意(yi)願(yuan)相(xiang)對(dui)更(geng)高(gao)。另(ling)外(wai)利(li)益(yi)統(tong)籌(chou)補(bu)償(chang)標(biao)準(zhun)並(bing)無(wu)明(ming)文(wen)規(gui)定(ding)，可(ke)靈(ling)活(huo)參(can)考(kao)周(zhou)邊(bian)項(xiang)目(mu)情(qing)況(kuang)確(que)定(ding)，談(tan)遷(qian)難(nan)度(du)也(ye)相(xiang)對(dui)較(jiao)低(di)。但(dan)此(ci)模(mo)式(shi)前(qian)期(qi)統(tong)籌(chou)謀(mou)劃(hua)流(liu)程(cheng)的(de)複(fu)雜(za)程(cheng)度(du)高(gao)於(yu)傳(chuan)統(tong)的(de)房(fang)屋(wu)征(zheng)收(shou)。

2.與城市更新模式的對比

與城市更新模式相比

，城市更新整體由市場主導；而利益統籌通常為“政府主導、社區主體、社會參與”。此外
，根據《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》
，拆除範圍內權屬清晰的合法土地麵積占拆除範圍用地麵積的比例（以下簡稱合法用地比例）應符合以下要求：坪山中心區範圍內的更新單元，其合法用地比例應當不低於50%

；重點更新單元的合法用地比例應當不低於30%

；其他更新單元的合法用地比例應當不低於60%。

而(er)城(cheng)中(zhong)村(cun)需(xu)要(yao)進(jin)行(xing)整(zheng)備(bei)的(de)土(tu)地(di)

，其(qi)合(he)法(fa)用(yong)地(di)比(bi)例(li)往(wang)往(wang)無(wu)法(fa)滿(man)足(zu)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)政(zheng)策(ce)要(yao)求(qiu)
，故(gu)無(wu)法(fa)采(cai)用(yong)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)模(mo)式(shi)。因(yin)此(ci)利(li)益(yi)統(tong)籌(chou)模(mo)式(shi)也(ye)是(shi)對(dui)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)模(mo)式(shi)無(wu)法(fa)覆(fu)蓋(gai)區(qu)域(yu)的(de)有(you)效(xiao)補(bu)充(chong)
，通(tong)過(guo)政(zheng)府(fu)主(zhu)導(dao)合(he)法(fa)化(hua)村(cun)集(ji)體(ti)的(de)土(tu)地(di)
，政(zheng)府(fu)收(shou)回(hui)部(bu)分(fen)土(tu)地(di)，村(cun)集(ji)體(ti)獲(huo)得(de)留(liu)用(yong)地(di)，從(cong)而(er)實(shi)現(xian)土(tu)地(di)盤(pan)活(huo)。

三
、典型案例分析

1.西麗街道大磡二線外土地整備利益統籌項目

基礎信息：項目位於深圳市南山區北部西麗街道大磡社區麗康路以北

，臨近西麗水庫。實施範圍麵積403ha，用地麵積合計為6.2ha，全部為未完善征（轉）地補償手續的土地。

實施模式：項目采用“政府主導
、社區主體、市場參與”的實施模式，以競爭性談判（公開征集）方式確定合作方，政府與股份公司“算大賬”、股份公司與業主“算小賬”，是較為典型的利益統籌項目運作模式。

項目特點：youyuyuanda磡pianquguihuajunweigongyeyongdi，wufaanzhiyuanzhucunmin。yincigaixiangmucaiyongliuyongdiwaizhideteshufangshi，andengjiazhiyidiliuyongyuanze
，jiangtongxingzhengqudelingyixiangmu“南山區塘朗工業區（B區）土地整備項目”中收回的國有經營性用地，優先用於置換大磡村留用土地。外置留用地的綜合容積率為7.7 ，其中新型產業用地（M0）容積率為10
，二類居住用地（R2）容積率為6.1-6.4。

留用地外置的方式較好地解決了原項目區域回遷安置用地不足的問題，但需注意外置用地必須安排在原項目同一行政範圍內（即同一街道），且協調成本較高，需要村民積極配合以及區政府的大力動員和推動。

2.梅觀創新產業走廊福城觀瀾產業地塊土地整備利益統籌項目

基礎信息：位於深圳市龍華區梅觀快速與觀光路交彙處，整備麵積68ha，總用地麵積14ha。

實施模式：首創“政府主導實施、利益統籌為主、國有企業運營
、股份公司參與”模式，並以單一來源談判方式引入“龍華人才安居公司”zuoweishishizhuti。zhengfuzhudaotudizhengbeiqianglituijin
，yinruguoqifuyugongyishuxing，yiliyitongchoufangshihesuanliuyongdijizhengbeibuchangzijin，guoqifuzeliuyongditudikaifajianshe、解決補償安置及股份公司可持續發展問題。

項目特點：政府與股份公司“算大賬”
、國企與業主“算小賬”
、政府與國企“算總賬”。為實現項目公益性
，政府與龍華安居“算總賬”，通過控製可售型商品房和人才住房的分配比例控製開發商盈利空間。

四、結語

究其本源

，土地整備利益統籌政策誕生的意義在於，通過“政府主導、社區主體
、社會參與”的(de)方(fang)式(shi)充(chong)分(fen)盤(pan)活(huo)原(yuan)農(nong)村(cun)集(ji)體(ti)土(tu)地(di)資(zi)源(yuan)，解(jie)決(jue)土(tu)地(di)曆(li)史(shi)遺(yi)留(liu)問(wen)題(ti)，實(shi)現(xian)國(guo)有(you)用(yong)地(di)的(de)收(shou)儲(chu)，補(bu)足(zu)基(ji)礎(chu)設(she)施(shi)及(ji)公(gong)共(gong)配(pei)套(tao)的(de)欠(qian)賬(zhang)
，並(bing)以(yi)留(liu)用(yong)地(di)方(fang)式(shi)一(yi)定(ding)程(cheng)度(du)上(shang)代(dai)替(ti)貨(huo)幣(bi)補(bu)償(chang)，從(cong)而(er)解(jie)決(jue)征(zheng)地(di)拆(chai)遷(qian)難(nan)題(ti)。同(tong)時(shi)該(gai)模(mo)式(shi)也(ye)是(shi)在(zai)不(bu)便(bian)於(yu)采(cai)用(yong)城(cheng)市(shi)更(geng)新(xin)
、房屋征收等傳統模式情況下
，實現土地盤活與合作共贏的有效路徑。

[1]參考https://baijiahao.baidu.com/s?id=1727630866255850723&wfr=spider&for=pc