包錦霞、王淮

引言

近年來，隨著債務風險管控力度不斷加大
，地方財政運行持續承壓，傳統依賴政府大規模舉債搞基建的模式已難以為繼。麵對產業園
、曆史街區
、城市更新等項目，其能否通過持續運營實現資金自平衡是項目成功落地的關鍵。在這一現實背景下，我們在實操和探索中發現

，“謀投建運”一體化模式已越來越多地成為多地謀劃項目的首選。

一
、 “謀投建運”一體化的現實背景

相關市場研究數據顯示，2024年全國產業園平均空置率高達62.8%，較2019年激增27個百分點。在長三角核心城市

，產業園出租率跌至70%，上海、北京、深圳等一線城市核心區空置率也突破25%，已遠超國際警戒線30%的標準。

高空置率的困境並非偶然，背後折射出的是項目開發運營中存在的係統性“錯位”問題：

一是規劃與市場的錯位。例如，在一些傳統製造業基礎較好的縣市
，盲目規劃建設生物醫藥、zhinengzhizaodenggaoduanyuanqu，daozhijianchenghoudeyuanquyubendishijichanyexuqiuyanzhongtuojie，budebufanfutiaozhengdingwei，zhaoshangkunnanzhongzhong，yanzhongchizhidangdichanyefazhanjincheng。

二是價值與收益的失衡。在傳統EPC+O模式下，社會資本方的回報主要來源於工程施工環節的利潤，而與項目長期價值息息相關的運營績效對收益影響微乎其微
，形成“重建設、輕運營”的畸形激勵機製。

三是資源與能力的錯配。實施主體掌握土地指標和項目主導權
，但往往缺乏產業招商和市場化資源的專業能力；而市場上專業的運營機構雖具備招商資源和運營經驗，卻受限於輕資產屬性，難以主導項目開發，形成“有資源者缺能力，有能力者缺資源”的僵局。

為破解上述僵局
，“謀投建運”一體化模式應運而生。其核心思路在於：通過“運營前置”來修正前期規劃可能存在的市場偏差；通過將施工方的部分利潤與運營效果進行綁定，並設計基於運營結果的考核機製，來平衡各方短期與長期利益；通過鼓勵組成聯合體等方式，實現“資源整合”補齊能力短板。最終目的是將實施主體、投資方、施工方與運營方從相對簡單的合同關係，轉化為利益共享
、風險共擔的長期合作夥伴關係，形成發展合力。

二、 “謀投建運”一體化的核心邏輯

風險收益綁定：社(she)會(hui)資(zi)本(ben)不(bu)僅(jin)參(can)與(yu)項(xiang)目(mu)前(qian)期(qi)的(de)資(zi)本(ben)金(jin)投(tou)入(ru)與(yu)工(gong)程(cheng)建(jian)設(she)
，更(geng)深(shen)度(du)介(jie)入(ru)項(xiang)目(mu)建(jian)成(cheng)後(hou)的(de)長(chang)期(qi)運(yun)營(ying)。其(qi)獲(huo)取(qu)的(de)回(hui)報(bao)與(yu)項(xiang)目(mu)運(yun)營(ying)績(ji)效(xiao)直(zhi)接(jie)掛(gua)鉤(gou)
，形(xing)成(cheng)激(ji)勵(li)相(xiang)容(rong)機(ji)製(zhi)。

市場化運作導向：運營方提前介入，使項目定位、產品設計、財務模型能更好匹配市場需求
，旨在通過穩定的運營收益覆蓋前期投入
，減輕對財政資金的依賴，實現市場化閉環。

功能與效益並重：一體化的責任主體需要對項目從謀劃到長期運營的全過程負責。這意味著不僅要完成高質量的物理空間建設，還必須更加注重產業導入、服務配套
、品牌培育等長效運營，避免“建用脫節”，提升項目的綜合效益和可持續性。

該模式的本質，是嚐試運用更加市場化、專業化的方法，重塑帶有公共服務屬性項目的實施邏輯，推動項目重心從“重建設、輕運營”轉向“全周期、重效益”，最終提升項目的市場化盈利能力，實現長期自平衡。

三
、 “謀投建運”一體化的實施攻堅

• （一）落實運營前置，引領精準謀劃

為破解產業園傳統模式下策劃與建設脫節、建成後運營難的困局
，確保項目品質與運營效果，實現全生命周期管理

，應運用“運營前置”的思維。運營方應深入參與甚至主導項目前期謀劃中的產業定位、財務論證、工程設計等關鍵階段
，實現“未建先營”。

產業定位：深入分析項目所在區域的產業基礎、市場需求、競爭環境，運營方應針對性設計細分產業園招商賽道（如傳統製造、生物醫藥、低空經濟、半導體材料等），而非寬泛空洞的產業概念。

財務論證：充分參考運營方已落地項目實際運營中招商去化周期、運營收益等真實數據

，夯實前期測算，確保“自平衡”真實可行。

工程設計：結合擬入駐企業的生產工藝
、設備參數、物流需求等，定製化設計工程建設空間及參數（層高
、荷載、電力配置等），真正做到“為運營而設計”，為後續建設與運營的銜接打好基礎。

某產業園項目
，在項目備案後即招標投資人、設計方、施工方和運營方的聯合體，中標後就由聯合體提供設計方案，而非達到初步設計或施工圖後再招運營方。

• （二）創新激勵約束
  ，實現風險共擔

針對運營方輕資產屬性與風險承擔能力弱的痛點，“謀投建運”一體化模式創新設計了施工利潤綁定機製和分層彈性考核機製：

施工利潤綁定機製：zaizhaobiaojieduan，keyaoqiuyunyingfanglianheshigongfangzuchenglianheticanyujingzheng。zaihetongzhongyueding，jiangshigongfangdeyibufenhelilirunzuoweiyunyingjixiaobaozhengjin，gaibaozhengjindefanhaiyuxiangmuhouxuyunyingdeguanjianzhibiao（如去化率
、稅收達標情況）掛鉤。這相當於用施工方的利潤為運營效果提供了一定程度的擔保和約束。

分層彈性考核機製：設置去化率、畝均稅收等多層次、可量化的運營考核指標。當運營結果達到基礎目標時，返還部分或全部運營保證金；當運營結果超過各階段激勵目標時，社會資本可按約定比例分享項目超額收益。此外，還可針對引進特定類型企業、培育創新主體等產業培育目標
，設置階梯式的獎勵。

mouchanyeyuanxiangmuzhong，gongchengfeiyongxiafulvjiaochuantongxiangmupiandi
，bingshezhiyidingbilidegongchengfeiyongyuruzhulvkaoheguagou，tongshizhaoshangyunyingfuwufeiyuruzhulvhemujunshuishouguagou。

• （三）強化資源整合
  ，保障長效運營

為保障項目可持續運營，資源整合應深入項目實施各階段：

合作模式設計階段：①合作模式確定：結合項目需求和屬地產業發展定位選擇合作模式，如投資人+EPC+O、股權合作+聯合拍地等


，給予實施主體、投資方
、施工方、運營方充分發揮其資源價值的空間

；②合同架構設計：項目合同應覆蓋投資、建設、運營、移交全周期各階段，明確項目各方權利義務
，合理分配政策
、融資
、建設、運營等項目風險，設置項目調整機製、退出路徑與違約處理規則。

社會資本遴選階段：①設置綜合門檻：在招標或競爭性談判中，不僅評估社會資本的資金與建設能力

，更注重其產業資源、運營經驗和品牌影響力

；②接受聯合體投標：鼓勵投資方、設計方
、施工方
、運營方等組成聯合體，資源聚集
，優勢互補
；③強化方案評審：重點評估全周期一體化實施方案的合理性與創新性，尤其是產業導入與運營計劃。

項目落地實施階段：①成立項目公司：中標社會資本與實施主體組建項目公司，通過股權合作實現深度捆綁，構建一體化實施載體；②建設與運營銜接階段：運營方深度參與規劃設計與工程建設

，確保功能布局、設施配置符合後期運營需求
；把握項目建設進度節點，提前布局產業招商，做到工程竣工與招商落地“無縫銜接”
，最大化產業園區運營效益。

某產業園項目采用“增資擴股+合作開發”模式，選擇產業運營經驗豐富
、引產招商資源優越、園區開發實力雄厚的社會合作方。項目公司以國有企業采購方式通過公開招標程序同時選擇投資人、工程總承包單位和運營方作為合作方

，投資人參與項目公司的增資擴股。這一模式，實現在“共擔風險共享收益”股權實質合作下，開展策劃、設計、采購
、施工、運(yun)營(ying)一(yi)體(ti)化(hua)運(yun)作(zuo)，通(tong)過(guo)施(shi)工(gong)利(li)潤(run)綁(bang)定(ding)與(yu)多(duo)層(ceng)運(yun)營(ying)考(kao)核(he)機(ji)製(zhi)

，充(chong)分(fen)調(tiao)動(dong)運(yun)營(ying)方(fang)深(shen)入(ru)參(can)與(yu)項(xiang)目(mu)運(yun)營(ying)積(ji)極(ji)性(xing)
，將(jiang)其(qi)產(chan)業(ye)資(zi)源(yuan)整(zheng)合(he)與(yu)運(yun)營(ying)能(neng)力(li)轉(zhuan)化(hua)為(wei)園(yuan)區(qu)可(ke)持(chi)續(xu)發(fa)展(zhan)能(neng)力(li)。

四

、 展望

“謀投建運”一體化並非簡單的流程疊加，而是一種以長期運營效益為核心、以yi市shi場chang化hua運yun作zuo為wei基ji礎chu的de項xiang目mu實shi施shi模mo式shi。推tui行xing這zhe一yi模mo式shi

，關guan鍵jian在zai於yu推tui動dong相xiang關guan各ge方fang實shi現xian角jiao色se重zhong塑su，施shi工gong方fang需xu從cong單dan純chun的de工gong程cheng承cheng包bao商shang轉zhuan向xiang共gong擔dan運yun營ying風feng險xian的de責ze任ren方fang
，運yun營ying方fang需xu從cong收shou取qu固gu定ding管guan理li費fei的de服fu務wu商shang轉zhuan向xiang為wei運yun營ying結jie果guo負fu責ze的de合he夥huo人ren，實shi施shi主zhu體ti需xu從cong傳chuan統tong的de監jian管guan者zhe轉zhuan型xing為wei資zi源yuan整zheng合he操cao盤pan手shou。唯wei有you實shi現xian這zhe種zhong角jiao色se的de實shi質zhi性xing轉zhuan變bian
，才cai能neng根gen治zhi“重建設、輕運營”的頑疾
，讓項目真正具備自我造血能力。在地方財政緊約束的背景下，該模式為產業園、曆史街區、城市更新等具有一定經營潛力的項目，提供了一條值得深入探索的
、更具可持續性的實施路徑。