基礎設施領域不動產投資信托基金REITs實施現狀分析

邱長軍
、楚一鳴

近年來，中國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）快速發展，已成為盤活存量資產、拓寬權益融資渠道
、激發市場活力的重要金融工具。自2020年試點啟動以來
，一係列支持政策陸續出台，推動REITs市場持續擴容與機製完善，為基礎設施資產的資本市場化退出提供了明確路徑。

2024年是REITs市場發展的關鍵一年，市場從試點階段正式轉入常態化發行階段。7月6日
，國家發展改革委發布《關於全麵推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號），文件作為頂層設計
，明確市場化
、法治化原則，將REITs適用範圍由傳統基礎設施拓寬至租賃住房
、水利設施
、旅遊景區等領域，並優化申報推薦流程，建立健全風險防控機製

，為市場長期健康發展奠定了製度基礎。

2025年，政策進一步在“擴圍擴容”與“機製優化”上雙線推進。9月12日

，國家發展改革委辦公廳發布《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》（發改辦投資〔2025〕782號），推動成熟資產加快申報，探索鐵路、文化旅遊
、養老設施等新型資產類別，並支持已上市REITs通過擴募做大做強。12月1日
，國家發改委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業範圍清單（2025年版）》
，將商業辦公
、城市更新及體育場館
、高端酒店等消費基礎設施納入允許範圍。清單的發布標誌著REITs資產類型認定向體係化、透明化邁出關鍵一步，進一步引導市場形成穩定預期
，提升項目申報的規範性和效率，為REITs市場長期健康、多元化發展奠定了清晰的製度基礎。

上述一係列文件的密集出台與頂層設計的不斷完善
，彰顯了國家推動REITs市場高質量發展、充分發揮其在盤活存量與擴大有效投資動能方麵作用的決心，深刻體現了金融服務實體經濟
、盤活存量資產的戰略意圖，為市場參與者描繪了清晰的發展前景。

一
、REITs發行總體情況

根據Wind數據庫信息整理，截至2025年12月25日
，滬深交易所已成功發行上市79隻公募REITs產品（不含擴募項目），底層資產涵蓋收費公路、產業園區、倉儲物流、數據中心、新能源、保障性租賃住房等11個行業類別，累計募集資金總額達2035億元
，預計帶動相關新項目投資規模超過1萬億元。

二、REITs年度發行情況

自2021年6月首批基礎設施REITs產品在滬深交易所成功上市以來
，每年均有REITs產品發行上市
，且自2024年項目常態化發行後，發行數量及規模相較於前三年均有較大幅度增長。

注：數據來源於Wind

從首發募集角度看，自2020年4月30日試點啟動以來，REITs發行增長迅速：

• l2021年：處於試點初期
  
  ，行業與區域範圍有限，全年首發11單。
• l2022-2023年：政策將清潔能源、保障性租賃住房納入試點範圍
  ，證監會同步出台擴募規則，市場穩步擴容。
• l2024年：隨著1014號文發布
  ，市場進入常態化發行階段
  
  ，全年發行29單
  ，創年度新高。
• l2025年：資產類型持續豐富
  ，截至12月25日已發行21單。

三
、行業分布特征

從發行數量上看
，截至2025年12月25日，已累計發行涵蓋11類資產的79支REITs產品（不含擴募項目），各類資產發行數量呈現顯著差異。其中：產業園區類項目數量最多，共20單，占總體發行數量的25%；收費公路
、消費基礎設施、倉儲物流類、新能源、保障性租賃住房類項目是市場主力，五類項目合計發行數量占比超過68%；其他類型項目數量相對較少，其中數據中心類項目發行2單

，而生物質發電、水利、汙水處理、市政供熱等行業目前均僅發行1單
，顯示出REITs試點覆蓋範圍正逐步向多元領域延伸。

注：數據來源於Wind

從發行規模看，收費公路類項目占比最大，達到34%；產業園區和消費基礎設施緊隨其後，占比分別為16%和15%
，前三類項目合計發行規模約1320億元，占總規模的65%。

注：數據來源於Wind

從單類型項目平均發行規模來看
，收費公路類項目最高
，平均項目規模達52.93億元；數據中心類項目次之

，平均項目規模為34.63億元
；消費基礎設施與新能源類項目平均項目規模分別為25.26億元和24.81億元
，高於發行規模平均水平。

四、原始權益人結構

原始權益人是指基礎設施項目的原所有權人及其一致行動人，在實踐中，單個REITs項目出現“多原始權益人”結構，主要源於兩種模式：一是在發行前，將分散在不同主體手中的底層資產打包納入同一REITs
，以此一次性做大規模並分散區域或行業風險；二是在REITs上市後
，通過擴募收購外部資產，原資產出售方即成為該基金的“新增原始權益人”。截至2025年12月25日
，已發行的79支REITs項目共涉及136家原始權益人，其中25支項目擁有2家及以上原始權益人，參與主體類型多元，涵蓋了央企、地方國企
、民營企業、混合所有製企業及外資企業。

注：數據來源於Wind

在上述已發行的REITs項目中，原始權益人以央國企為主
，合計占比達到72%
，其中：地方國企占比最高
，達到54%
，主導了產業園區、收費公路等傳統領域項目，並廣泛參與倉儲物流、新能源、水利、消費基礎設施等多個行業
；央企占比18%
，主要為招商局



、國家電投、華潤、中國電建、中國交建、中核集團等企業
，涵蓋收費公路
、產業園、保租房、新能源等領域。

民營企業和混合所有製企業也是基礎設施REITs的重要參與主體，尤其在消費基礎設施、新能源及數據中心等市場化程度較高的領域表現活躍。此外
，部分外資企業也參與了相關項目。

五、在審項目最新動態

根據國家發展改革委投資司2025年11月11日的新聞發布會披露，發改委已累計向證監會推薦基礎設施REITs項目105個，其中22個項目尚未上市。截至2025年12月25日，滬深交易所數據顯示，處於已申報尚未發行階段的REITs項目共13個，覆蓋收費公路、新能源
、產業園區
、市政設施
、消費基礎設施
、倉儲物流、租賃住房等行業。此外，據公開信息顯示，港口
、隧道等新型基礎設施項目已陸續啟動申報發行工作，標誌著REITs試點範圍正持續拓展至更多資產類別。

六、基礎設施REITs實施意義

在“盤活存量資產
、擴大有效投資”的戰略導向下，基礎設施REITs將沉澱資產轉化為流動資本
，推動“重資產”向“輕運營”轉型，已成為破解“短債長投”難題、提升公共服務供給質量的關鍵金融支點。REITs通過將基礎設施資產轉化為標準化、可交易的金融產品
，打通“投資-運營-退出-再投資”閉環
，有效拓寬了退出渠道及存量資產的盤活路徑。

基礎設施REITstongguoyinruquanyizijintidaichuantongzhaiwu，bujinyouhualeqiyezibenjiegou，yetuidongyindaohuishouzijinzhongxintouruxinxiangmuhuocunliangshengji，xingchengkechixudetouzixunhuan。duishehuizibeneryan
，REITs通過對接長期資產與長期資金，緩解“短債長投”期限錯配的矛盾，激活沉澱資產
，助力財務報表改善與輕資產轉型；對政府而言，通過盤活存量資產實現資金回流
，有助於緩解財政壓力支持新的基礎設施建設，形成可持續的投資循環。REITs發行還具有顯著的社會意義，如依托市場化機製倒逼運營提質，推動基礎設施投融資改革與公共服務提質增效。

綜上，基礎設施REITs不僅是盤活存量的重要路徑
，更是深化基礎設施投融資體製改革
、促進公共服務提質增效的係統性創新工具。

大嶽谘詢憑借在基礎設施投融資領域近30年的深厚積累，深度參與了“首鋼生物質公募REITs”等項目發行，可為客戶提供覆蓋基礎設施REITs全生命周期的專業服務。在籌劃階段，協助進行資產篩選、合規診斷、現金流評估及規模測算

，製定工作計劃及路徑
，開展申報準備；在(zai)發(fa)行(xing)階(jie)段(duan)

，提(ti)供(gong)專(zhuan)業(ye)稅(shui)務(wu)籌(chou)劃(hua)，協(xie)助(zhu)設(she)計(ji)優(you)化(hua)結(jie)構(gou)以(yi)節(jie)約(yue)成(cheng)本(ben)
，配(pei)合(he)構(gou)建(jian)穩(wen)健(jian)的(de)現(xian)金(jin)流(liu)預(yu)測(ce)模(mo)型(xing)
，並(bing)起(qi)草(cao)關(guan)鍵(jian)協(xie)議(yi)文(wen)件(jian)以(yi)完(wan)善(shan)治(zhi)理(li)架(jia)構(gou)；在存續期，協助提前布局與培育擴募儲備項目
，並支持建立符合REITs特點的持續運營管理、信息披露與投資者關係維護體係。